敬老学のススメ

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一億円の入居権利金

老人ホームの関係者なら知らない人はいない、超高給有料老人ホーム「バーリントンハウス馬事公苑」(世田谷区)の耐震強度偽装問題で、ようやく東京都が動きました。

遅いですね。

昨年耐震偽装問題が注目されたときに、既に名前が出ていたのに、今頃になって、行政指導とは。
指導しても、強度はアップしません。



私は2年前にここを見学させてもらいました。



入居状況を聞いたら、夫婦で入れる高額のところはかなり決まっていましたが、低額の狭い部屋の空室がかなりあるといっていました。

低額の、というのは、入居金五千万円。50㎡の部屋です。

確かに、入居金という、ローンを組むことも出来ない一時金を、現金で払うことが出来る高齢者が、50㎡の居室で我慢するとは思えないですね。

書斎が欲しいとか、フロは広くしたいなど、いろんな要望が出そうです。

お金って、あるところには、ありますからね。



そういう、高額の部屋に変更するために、構造壁を取り払って、広い部屋を作り、再募集するかもしれないといっていました。

わたしは、それを聞いて「え~っ!」と驚きました。

いかに豪華に作ろうと、老人福祉法と介護保険法の適用を受ける事業所です。
中小の介護事業所だったら、一旦出来上がった部屋の改造は、先ず出来ないものとあきらめると思います。

県と市に届出してあるものを変更するだけでも大作業ですから。

そして、構造壁を取り払うというのは建築の許認可でも絶対に許可がでないだろうと思っていました。




実は、庶民価格の老人ホームでも、壁を取っ払う改造をしたいと思うことがあるのです。

老人ホームは、安く作るために、企業の社員寮だったものを改造するケースが多いのです。

すると、隣り合った小さな部屋をぶち抜いて、事務室にしたくなるのです。
社員寮の事務に比べると、介護施設の事務は業務量が十倍はあります。


法定の書類を鍵のかかるロッカーにおくことが決まっています。

夜中に急に呼び出されたくない医者が、言うことを聞く調剤薬局に命じて施設に保管させる薬(強い睡眠剤、本来は施設保管してはいけないのだが、行政は見てみぬフリ)も、鍵のかかるロッカーです。

広くしたくても、こういう壁をぶち抜くことは「禁止」だと思っていました。

理論上は、計算が成り立てば抜いていいはずですが、それを強行しても県と市に睨まれるほうがよっぽどいやです。

私が見学させてもらった当時は、この豪華老人ホームの事業はコムスンに譲渡されたあとでしたが、さすがに大きなところは強いんだなあ、と変な感心をしたのを思い出しました。



東京都は12日、旧グッドウィル・グループ(港区、現・ラディアホールディングス)が開設した有料老人ホーム「バーリントンハウス馬事公苑」(世田谷区)で、耐震強度の不足が見つかったと発表した。最も低い部分で建築基準法の耐震基準の68%しか満たしておらず、計900カ所で建築確認を受けた設計図面よりも鉄筋本数などが少なかった。都は同日、建築基準法違反でラディア社に強度不足の是正を指導した。

 馬事公苑と同シリーズの有料老人ホームは三鷹市にもあり、同市が耐震強度の再検査を行っている。

 都によると、建物はA棟(7階建て)とB棟(6階建て)の2棟あり、このうちA棟の1~6階で耐震強度が基準値の74~93%しか満たしておらず、B棟でも屋上の階段室の強度が基準値の68%しかなかった。

 バーリントンハウス馬事公苑は平成18年5月にオープン。高級ホテル並みのサービス提供が売りで、現在は139室に63人(47室)が入居。退去の必要はないという。

 構造設計業務を受託した構造計画研究所(中野区)が、施工業者に対して工事内容の変更を数回指示したが、同研究所が指定確認検査機関の日本建築設備・昇降機センター(港区)への変更申請を怠っていた。

 昨年12月にバーリントンハウス馬事公苑を購入しようとした不動産コンサルタント会社が、設計図面通りに建てられていないことに気づき、都が今年3月から調査していた。(MSN産経ニュース)




wikipedhiaで当たってみると・・・・

2005年3月 - 株式会社バーリントンハウス設立。
2006年6月11日 - 株式会社コムスンに吸収合併。
2007年12月1日 - コムスンによる事業譲渡により、株式会社ゼクスアクティブ・シニア(ゼクスグループ)が運営会社となる。

高級マンションのような仕様であるが、「利用権方式」をとっているため、入居後は不動産とは違って、譲渡、転賃、相続、担保設定はできないので注意が必要である。
馬事公苑は、都の調べにより、建築確認を受けた図面と744カ所で構造上の食い違いが見つかったため、都により構造計算のやり直しを求められ、また吉祥寺でも不一致が見つかり、これにより馬事公苑と吉祥寺の2施設は、ゼクスへの譲渡が3ヶ月程度延期された。



終身利用権ですがが、保全措置は500万円のみ。 五千万円の一割に過ぎません。

ここの求人を以前見て  おや? と思ったことも思い出しました。

社員募集で年俸200万円~310万円。
この年俸で、資格不問。介護福祉士、ヘルパー一級、二級あれば尚可となっています。

これを見ると、無資格の人を200万円で雇いますといっているようなものです。

もちろん、身体介護にかかわらないスタッフはそれでもいいのですが、資格の有無、スキルの高低は見ただけではわかりません。

人員配置を国の基準よりも手厚くしていると書いてありましたが、無資格者を安く雇って水増ししているのではなかろうか、という疑念です。

年俸310万円(夜勤5日含む)というのは、非常に安いと思いますが、今の介護職員の相場です。

ですから、ここは決して高給ではないです。

年俸二百万円で、介護資格を持たずにこういうところに社員として応募する人の中には、介護に携わってはいけない人もくるだろうな、という想像は容易に出来ました。

この施設で見た、立派なプール、屋上の菜園、コンサートも開けるホールと食堂、ビリヤードもできるコーナー・・・・・・こういう維持費をかけながら、法で定める三対一以上の手厚い介護(当時は介護職員で2.5対1、見習いをふくめると2対1と言っていました)といっていましたが・・・・・



東京都は、介護保険や老人福祉の観点からも厳重にチェックすべきだと思います。

お金持ちの高齢者は騙されてもいいということにはなりません。

東京都の監督下にあると思うから、入居金がほとんど保全されていなくても、最後のお金を事業者に預けるわけです。


私が責任者をしていた事業所が持っていた世田谷の利用者は、身寄りもないから自宅を売って、ここを含めた何箇所かの高級ホームに入ろうかどうしようか、と検討していました。

90歳まで生きるとして、というシミュレーションがされていたと、担当ケアマネから聞きました。
今から十年以上ここで暮らしていけるのだったら、全財産をなげうってもいいのかもしれません。
しかし、もし、数年で死んだとしたら、そのときは事業者が大もうけになります。

こういう、事業構造は、気持ちが悪いな、と私は思いました。


多くの人がこうやって、疑問符を投げかけてきた、とても目立つビジネスモデルであるだけに、東京都の対応が極めて遅いのが気になります。

中小事業所が、構造壁を打ち抜いたり、耐震強度に疑問があるという通報を県がうけたら、通常数日以内に立ち入り調査、一ヵ月後には報告書提出させられるだろうと思うと、対応の違いには首をひねらざるを得ません。





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